La priorité d’un chef d’entreprise est avant tout de protéger son patrimoine contre les difficultés économiques pouvant affecter leur activité professionnelle mais aussi de le transmettre à ses enfants.
Pour cela, un certain nombre d’entre eux prennent l’initiative d’isoler les biens immobiliers qu’ils acquièrent dans des sociétés civiles immobilières. Pour autant, la protection des biens immobiliers n’est pas le seul avantage que l’on peut obtenir par le biais de la création de sociétés civiles immobilières. Le législateur ouvre la voie à de nombreuses possibilités afin d’optimiser fiscalement sa société civile immobilière. La cédule Revenus fonciers à l’impôt sur le revenu qui s’applique de droit lorsque l’on détient une société civile immobilière constituée de biens immobiliers n’est pas une fatalité à laquelle il faut se résoudre.
A ce titre, il convient de rappeler que les revenus fonciers viennent alourdir l’imposition sur le revenu. Ce qui lorsque vous êtes déjà salarié (imposition dans la cédule de l’impôt sur le revenu) ou chef d’entreprise (imposition dans la cédule revenus capitaux mobiliers ou BNC,BIC,BA) fait littéralement exploser votre base d’imposition. D’ailleurs sur le plan fiscal, la société civile immobilière est eu égard à l’article 8 du code général des impôts une société dite semi-transparente. Ce qui fait que les associés d’une SCI sont taxés indépendamment de toute appréhension des bénéfices !
Il existe une solution légale : l’option irrévocable à l’imposition des sociétés. En effet, l’article 206 du code général des impôts permet aux sociétés civiles immobilières d’opter pour l’imposition sur les sociétés.
Premier effet concret : vos revenus fonciers afférents à l’activité de votre SCI sortent de votre feuille d’imposition à l’IR permettant de ne pas alourdir votre base imposable lorsque vous percevez déjà un un salaire ou d’autres revenus. Le premier réflexe est dire alors : « oui mais mes revenus de la SCI vont alors être taxés à l’imposition sur les sociétés de 33,3% »
La sempiternelle question : « N’est-ce pas mieux reculer pour être mieux taxé ? » revient encore à l’ordre du jour.
A cela, un avocat fiscaliste répondra que premièrement il ne s’applique qu’un taux réduit à l’IS de 15,5% sur les 38120 premiers euros de bénéfices. Or, lorsque l’on sait que les revenus du patrimoine immobilier sont généralement en deça de ce seuil pour les classes moyennes, ce régime se révèle très avantageux.
Deuxièmement, lorsque l’on est assujetti à l’IS, on bénéficie de ce qu’on appelle l’amortissement des actifs immobilisés. Cela permet chaque année de déduire par le biais d’une dotation aux amortissements des charges correspondant à la dépréciation de la valeur d’actif d’un immeuble. (voir exemple plus-bas)
Enfin, si la SCI souhaite s’agrandir par exemple acquérir un nouvel appartement par le biais le d’un emprunt, à la différence de l’impôt sur le revenu, les intérêts de l’emprunt sont déductibles du résultat imposable à l’impôt sur les sociétés.
Exemple (tiré de faits réels) :
Mr et MME DUPONT ont un salaire au sein de leur foyer fiscal de 80 000 euros par an. Ils détiennent également des parts de leur SCI constitué de deux appartements d’une valeur de 200 000 euros chacun qu’ils louent à raison de 800 euros par mois.
Premier cas : leur SCI est assujettie à l’IR
Feuille d’IR : salaire plus revenus fonciers de la SCI
Soit : 80 000 € + 9600€ +9600€
Soit : 99 200 €
Imposition avec la simulation : 18 471 €
Deuxième cas : La SCI est assujettie à l’IS
Feuille d’IR et d’IS :
Feuille d’IR : 80 000 €
Soit 12 711 €
Feuille d’IS : 19 200 €
Produits imposables (loyers de deux sociétés) : 19 200 €
Amortissements cumulés pour les deux immeubles :
10 000 € + 10 000 € = 20 000 €
Soit un résultat imposable de : – 800,00€
Imposition sur les sociétés 0 €
Ici Mr et Mme Dupont ont deux choix:
– réinvestir les bénéfices de la sci pour l’acquisition d’un nouvel appartement en franchise d’impôt.
Ce qui constitue un effet de levier maximal sur le plan fiscal
– appréhender les bénéfices : dans ce cas les revenus sont affectés à la catégorie revenus de capitaux mobiliers à l’impôt sur le revenu mais avec un abattement de 40% soit :
19 200 € * 40% = 11 520 €
Soit seulement 91 520 € au lieu de 99 200€ pour une imposition de 16 000 € soit une économie fiscale de 2 471,00€
On peut évidemment faire un mixte des deux solutions soit appréhender une partie des bénéfices et réinvestir seulement l’autre partie pour une optimisation adaptée à toutes les situations.
Ainsi, par le biais de l’option légale à l’IS de votre SCI, on peut aisément voir la latitude offerte afin soit de combler une perte soudaine de revenus salariales ou autres soit faciliter a contrario un investissement.
Si votre intention est donc de recourir à l’emprunt pour acheter des biens immobiliers ou d’agrandir le contenu de votre patrimoine, l’option à l’IS s’impose.
De plus, d’autres mécanismes permettent d’atténuer dans ce cadre l’imposition à l’impôt sur la solidarité et la fortune ainsi que de préparer le choc fiscal de la succession.
Le Cabinet TBS-Thierry BEN SAMOUN, avocat fiscaliste, ancien élève de l’Ecole Nationale des Impôts vous assiste et vous propose des conseils adaptés à vos demandes et réflexions préalables à vos décisions de gestion voire assurer votre défense en cas de contrôle de l’administration fiscale.